Perchè cambiare l’amministratore

In premessa cerchiamo di spiegare perchè non cambiarlo:

Spesso accade durante la presentazione in nuovi condomini, che alla domanda sulle motivazioni della richiesta di cambio di amministrazione, i condomini rispondano che l’amministratore è un bravo professionista, ma che non sono più soddisfatti della gestione perchè è poco presente, non risponde al telefono, oppure che ci sono problemi che si trascinano nel tempo.

Da parte nostra cerchiamo di scoraggiare il cambio di amministrazione per futili motivi. Laddove i colleghi lavorino nella media, suggeriamo ai condomini e ai consiglieri che ci interpellano, di essere maggiormente proattivi e di segnalare tutte le questioni che altrimenti non sarebbero visibili allo studio incaricato. La nostra esperienza ci spinge a ritenere che un gruppo di consiglieri ben coeso e vigile, induce l’amministrazione ad essere più performante nelle sue attività.

In ogni caso bisogna tenere presente che il cambio di amministrazione è sempre un evento delicato nella vita condominiale, poichè non si tratta solo di un passaggio di consegne della documentazione, ma della perdita di una memoria storica di una comunità e deve essere sempre ben ponderata e promossa solo a fronte di motivazioni fondate.

Tanto premesso, qualora la maggioranza dei condomini sia convinta di nominare un altro amministratore, con la riforma di condominio il nuovo articolo 1129, comma 11, stabilisce che la revoca dell’amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall’assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio. Può altresì essere disposta dall’autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell’articolo 1131 (notizia all’assemblea di azione proposta da terzi), se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità. Nei casi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza a quanto disposto dal numero 3) del dodicesimo comma dello stesso articolo 1129 (mancata apertura ed utilizzazione del conto intestato al condominio), i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore. In caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all’autorità giudiziaria. Nel caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato.

1. l’omessa convocazione dell’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, il ripetuto rifiuto di convocare l’assemblea per la revoca e per la nomina del nuovo amministratore o negli altri casi previsti dalla legge;
2. la mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell’assemblea;
3. la mancata apertura ed utilizzazione del conto di cui al settimo comma;
4. la gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell’amministratore o di altri condomini;
5. l’aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio;
6. qualora sia stata promossa azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l’aver omesso di curare diligentemente l’azione e la conseguente esecuzione coattiva;
7. l’inottemperanza agli obblighi di cui all’articolo 1130, numeri 6), 7) e 9);
8. l’omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo.

In caso di revoca da parte dell’autorità giudiziaria, l’assemblea non può nominare nuovamente l’amministratore revocato.

In uno dei casi previsti sarà necessario convocare un’assemblea con la revoca dell’amministratore in oggetto richiesta da almeno due condomini che rappresentino almeno 1/6 del valore dell’edificio. In caso di irregolarità fiscali, l’assemblea potrà essere convocata anche da una sola persona.

Nel primo comma dell’art. 66 delle disposizioni di attuazione del codice civile è altresì previsto che oltre che annualmente “ può essere convocata in via straordinaria dall’amministratore quando questi lo ritiene necessario o quando ne è fatta richiesta da almeno due condomini che rappresentino un sesto del valore dell’edificio.

Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione”.

Di seguito un fac simile per la richiesta di convocazione dell’assemblea straordinaria ai sensi dell’art 66 disp, att. c.c.

Richiesta di convocazione dell’assemblea straordinaria da parte dei condomini ai sensi dell’art. 66 disp. att. c.c.

Egr. Sig. __________

Amministratore del condominio ______

Via, __________

Raccomandata A.R. a o altro mezzo equipollente

Oggetto: richiesta di convocazione di assemblea straordinaria ex art. 66 disp. att. c.c.

Noi sottoscritti:

-sig./sig.ra _________ n. millesimi ____;

-sig./sig.ra _________ n. millesimi ____;

-sig./sig.ra _________ n. millesimi ____;

(affinché la richiesta possa produrre i propri effetti è necessario che sia proprosta da almeno due condomini che rappresentino come minimo 1/6 dei millesimi, ossia minimo 166 millesimi)

nella nostra qualità di condomini della compagine _____ ed ai sensi dell’art. 66, primo comma, disp. att. c.c.

CHIEDIAMO

al sig.______, quale amministratore pro-tempore del condominio ____, che dia seguito, nei tempi e nei modi di legge, alla richiesta di convocazione di assemblea straordinaria per discutere e deliberare sul seguente ordine del giorno:

-Revoca e nomina amministratore

Si ricorda all’amministratore che se la richiesta rimarrà inevasa, trascorsi dieci giorni dalla stessa, noi sottoscritti provvederemo ad autoconvocare l’assemblea nei termini e nei modi di legge. All’uopo si fa fin d’ora richiesta di poter avere una copia dell’elenco dei nominativi dei condomini con i relativi indirizzi di residenza.

Distinti saluti

Luogo e data

Firme

Autoconvocazione a seguito di richiesta ai sensi del primo comma dell’art. 66 disp. att. c.c.

Ai sigg. condomini

del condominio ______

Loro sedi

Raccomandata A.R. o mezzi indicati nel primo comma dell’art. 66 disp. att. c.c.

Oggetto: autoconvocazione dell’assemblea condominiale

Noi sottoscritti:

-sig./sig.ra _________ n. millesimi ____;

-sig./sig.ra _________ n. millesimi ____;

-sig./sig.ra _________ n. millesimi ____;

(per essere regolare l’autoconvocazione dell’assemblea, ai sensi del primo comma dell’art. 66 disp. att. c.c., dovrà esser fatta quanto meno dagli stessi condomini che hanno chiesto la convocazione di quella straordinaria ex art. 66 disp. att. c.c.)

PREMESSO CHE

-in data ________ presentavamo all’amministratore, nei modi e nei termini di legge, richiesta di convocazione di assemblea straordinaria;

-sono trascorsi 10 giorni senza che l’amministratore abbia provveduto a fissare la data per la riunione.

Tanto premesso noi sottoscritti condomini

CONVOCHIAMO

l’assemblea di condominio in prima convocazione per il giorno _________ alle ore _______ presso _____________ e qualora questa andasse deserta in seconda convocazione per il giorno _________ alle ore _______ presso _____________ (per la fissazione della data di quest’ultima si rammenta che ex art. 1136, terzo comma, c.c. l’assemblea in seconda convocazione deve svolgersi il giorno solare successivo a quella di prima e comunque al massimo entro 10 giorni dalla stessa) per discutere e deliberare sul seguente ordine del giorno:

-Revoca e nomina amministratore

Della convocazione verrà data rituale convocazione a mezzo raccomandata a.r. anche all’amministratore sig. __________

Distinti saluti

Luogo e data