Sulle maggioranze condominiali

In merito all’Assemblea condominiale l’articolo 1136 del codice civile dispone testualmente:

“1. L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.

2. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.

3, Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.”.

La doppia maggioranza è la condizione necessaria che deve essere soddisfatta sia nella prima che nella seconda convocazione:

Devono presenziare all’assemblea soggetti che rappresentino:

• almeno i due terzi del valore dei millesimi dell’edificio in prima convocazione (un terzo in seconda convocazione), di persona o per delega;
• almeno la maggioranza dei condomini (un terzo in seconda convocazione), intesi come teste.

La ratio del numero minimo delle teste è un requisito che il legislatore ha posto per evitare la “tirannia” dei millesimi.

Accade sovente, difatti, che uno o pochi soggetti, proprietari di quasi tutto l’immobile rappresentino la maggioranza dei millesimi; se bastasse solo il requisito del valore, questi potrebbero determinare incondizionatamente la gestione condominiale, a svantaggio della pluralità di coloro i quali hanno pochi millesimi. Prevedendo il secondo requisito, quello delle teste, il legislatore ha cercato di stemperare tale eventualità.

La funzione del presidente dell’assemblea è anche quella di vigilare il corretto conteggio dei quorum assembleari. Un altro elemento degno di rilievo è quello dell’utilizzo delle deleghe, ossia il corretto conteggio delle teste. In sintesi il delegante deve rientrare nel computo dei soggetti intervenuti presenti o per delega e rapportare il risultato al totale dei condomini che costituiscono il condominio.